[摘要] 今年5月份，经 研究同意，设立了孝感市人民 房屋征收管理办公室（以下简称市征收办），与市房管局合署办公，其主要职能是负责孝感城区国有土地上的房屋征收与补偿的相关管理工作，首要任务是尽快制定出台关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的规范性文件。
【房天下】
一、我市国有土地上房屋征收与补偿工作的现状
2011年，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市一直没有成立国有土地上房屋征收与补偿机构，导致这项工作严重滞后。近年来，各县市及孝南区、市高新区、临空经济区等地根据实际工作需要，分别制定出台了一些征收补偿的政策和办法，对推动房屋征收工作起到了一定作用。但是由于这些政策、标准和程序都不规范、不统一， 是孝感城区大多数拆迁安置由开发商直接介入，导致征收补偿市场混乱，被征收人漫天要价，相互攀比成风，造成征收补偿标准水涨船高，征收成本越来越高，财力难以承受，正常的开发建设无法持续，存在较大的风险隐患，尽快制定孝感城区统一的征收补偿标准和政策意义重大，十分紧迫。
今年5月份，经 研究同意，设立了孝感市人民 房屋征收管理办公室（以下简称市征收办），与市房管局合署办公，其主要职能是负责孝感城区国有土地上的房屋征收与补偿的相关管理工作，首要任务是尽快制定出台关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的规范性文件。
二、《通知》的起草过程
为尽快制定出台孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的规范性文件，市房管局组建了工作专班，6月上旬和7月下旬分别到宜昌和黄冈进行了学习考察,并专题组织学习了《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法律法规以及武汉、宜昌、荆门、黄冈等地出台的相应政策文件，先后多次召集孝南区、市高新区、临空经济区及所属街道办事处有关负责人进行研究探讨，起草了文件初稿。随后又多次组织进行内审、征求孝南区 、市高新区、临空经济区管委会以及规划、国土、建设、城管、税务、财政、城投公司等市直部门的意见和建议，会同 法制办对文件稿进行了修改完善并由 法制办出具了合法性审查意见，吴海涛市长分别于8月1日、8月4日、8月25日三次主持召开 专题会议进行研究，分管副市长组织修改测算。工作专班于9月11日分别征求了市“四大家”领导的意见后进行了修改， 终形成了此稿。
三、《通知》的起草依据及主要内容
（一）起草依据
《通知》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《住房和城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民 令第380号）、省 办公厅《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》（鄂政办发〔2011〕40号）的有关规定，结合我市实际，参考宜昌、荆门、黄冈等城市的作法而起草的。文件遵循了 主导、依法征收、市价评估、公平补偿的原则，决策民主、程序正当、结果公开的原则以及职责明确、分工负责、互相 的原则。
(二)主要内容
《通知》从8个方面对孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作进行了规定：
1.实施范围。明确征收实施范围为孝感 城区建设用地125公里的区域。双峰山旅游度假区辖区及孝南区、临空经济区不在本范围区域内的国有土地上的房屋征收与补偿、孝感 城区建设用地范围内集体土地上房屋征收与补偿的方式和标准可参照本文件执行。
2.主体职责。设立了市房屋征收补偿委员会及其办公室，由市长任市房屋征收补偿委员会主任， 常务副市长、分管副市长任副主任，市房管局局长任办公室主任，孝南区 ，市高新区、临空经济区管委会以及 有关部门主要负责人为成员，文件对各成员单位的工作职责进行了界定。孝南区 负责其管辖范围内国有土地上房屋征收与补偿工作并依法作出房屋征收决定。市高新区、临空经济区管辖范围内的征收房屋活动由市人民 依法作出房屋征收决定。
3.实施程序。对提出房屋征收申请、申请审查及拟定征收补偿方案、征收补偿方案论证及作出征收决定、订立补偿协议及作出征收补偿决定、征收补偿决定执行的有关内容进行了规定。
4.房屋认定。对征收范围内的未登记建筑的调查认定办法进行了规定。
5.房屋评估。对评估方法、评估时点、评估机构的选定、房地产价格评估 委员会的有关内容进行了规定。
6.资金筹措。对征收资金的筹措方式进行了规定，落实了实施征收补偿的资金来源。
7.补偿标准。孝感城区国有土地上房屋征收补偿可采用“货币补偿、产权调换、产权调换加货币补偿”等方式执行。对不同补偿方式的补偿标准和奖励政策都进行了明确。
8.其他事项。对拆迁遗留问题、旧城改造、房屋征收与补偿的具体工作程序、示范文本、执行效力、集体土地等有关问题进行了规定。
四、对征收补偿标准的说明
（一）对补偿方式进行了明确。①货币补偿方式以评估价值为货币补偿的依据。非住宅房屋和非私有住房一律按照市场评估价值实行货币补偿。②被征收人选择产权调换的，征收人按建筑面积1:1标准进行征收还建安置。被征收房屋是平房且是被征收人 住房的，还可按安置房的综合成本价增加购买原住房建筑面积50%的安置房；被征收房屋是两层楼房且是被征收人 住房的，还可按安置房的综合成本价增加购买原住房一楼建筑面积20%的安置房。产权调换加增加购买安置房面积之和不得超过300平方米。③对于产权调换加货币补偿的方式也作了明确规定，规定了产权调换房屋建筑面积在300平方米以上的部分实行货币补偿。被征收人应按照 接近产权调换面积来选择安置房户型，受安置房户型制约，被征收人选择的安置房户型面积大于产权调换面积的部分（限于5平方米以内），由被征收人按照安置房综合成本价购买；被征收人选择的安置房户型面积小于产权调换面积，差额部分按照被征收房屋评估单价乘以差额面积的价值实行货币补偿。被征收人附属用房、地面附着物、房屋装修也实行货币补偿。
（二）对安置房的区位及标准进行了规定。安置房必须满足四个方面的条件：①符合城市规划和建筑质量标准；②基础设施齐全、出入方便；③毛坯房建筑、门窗齐全、进户安装防盗门；④强弱电、水、燃气直接抄表进户。
（三）对被征收人临时安置补偿费，搬迁补偿费，办证费，电话、有线电视、管道燃气、宽带网及电力、自来水部门安装独立使用的电表、水表等民用设施初装费用补偿，空调、太阳能的迁移费、停产停业损失补偿费等进行了明确规定。
1.临时安置补偿费标准
被征收人选择产权调换并在签约期限内签订协议搬家、自找房源临时过渡的，在协议约定的过渡期限内，每月按以下标准计算临时安置补偿费：被征收房屋的建筑面积×被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%（补偿系数）。被征收范围内住宅房屋评估平均单价×0.3%低于6元/平方米的，按照6元/平方米计算。
说明：此规定的主要原则是保证给被征收人的临时安置补偿费能够在同类地段承租到与其被征收房屋条件相当的房屋。根据市场调查，我市城区存量住房的市场租金普遍在5-15元/平方米·月之间，存量住房评估的平均单价普遍在2500-5000元/平方米之间，经过测算，补偿系数的区间范围为0.1-0.6%，中位数是0.3%。不同的地段，租金水平也不相同，售价越高，通常租金也越高。以老澴河南岸房屋为例，100平方米的八成新住房，若评估单价为3000元/平方米，其每月的临时安置补偿费按补偿系数0.3%来计算就是900元，目前该地段100平方米二手住房的月租金水平大概在500-1000元之间，900元是可以在老澴河南岸租到一套与其原有房屋条件相当的住房的，保证其过渡期间的居住水平不下降。因此，我们将该补偿系数确定为0.3%。制定6元/平方米的保底标准是根据《孝感城区2016年公共租赁住房申报工作实施方案》（孝房保文﹝2016﹞1号）的有关规定（我市城区住房租赁补贴标准是： 收入对象每人每月每平方米补贴6元）确定的，住宅房屋的临时安置补偿费应以不低于此标准为原则。
此标准也是一个动态的标准，如果房租上涨，评估的市场价格也会上涨，相应计算得到的临时安置补偿费也会随之上涨，这样规定也省去了经常调整此费用标准的繁琐。
被征收人选择货币补偿并在签约期限内签订协议搬家、自找房源临时过渡的，也是按照上述标准进行补偿。过渡期限在补偿协议中未明确的，按照18个月计算。
说明：之所以定18个月，是因为考虑到被征收人如果用货币补偿的资金去购房入住，应该有一个选房、购房、收房及装修入住的正常周期，大概为1-2年的时间，18个月取的是中间值，也从制度设计上体现了对货币化补偿的鼓励措施。
被征收人选择产权调换的，因不属于被征收人的原因导致超过协议约定的过渡期限交房的，超期部分按以上标准的2倍支付被征收人临时安置补偿费。
说明：制定此标准，主要是激励征收人能够按期向被征收人交付安置房，省去被征收人长期在外临时过渡的不便和烦恼。否则，需要多付出一倍的安置补偿费。
被征收房屋建筑面积不足50㎡的，按50㎡计算临时安置补偿费。
说明：定此标准，主要是基于以下方面的原因：一是根据《孝感城区2016年公共租赁住房申报工作实施方案》，我市城区低收入家庭的住房保障面积为人均16平方米，根据《2010年第六次人口普查主要数据公报》，我国的户均人口数为3.1人，按此计算，户均保障面积应为49.6平方米，取整为50平方米。二是跟后面的补助与奖励政策相对应，对被征收住宅房屋属于被征收人 住房，建筑面积不足50平方米的按照50平方米给予补偿。三是在市场上能够租到的一室一厅的成套住房基本上面积也在50平方米以上。
（2）生产、办公、营业用房的临时安置补偿费标准
说明：系数定为0.6%,是因为在市场上找到与原来房屋相当的、能够继续进行生产、办公、营业用房的房源较少，租房成本较高。经过调查，生产、办公、营业用房的市场租金普遍在10-30元/平方米·月之间，大概为同类地段住宅房屋月租金的两倍，因此，临时安置补偿费的补偿系数取为住宅房屋的两倍，定为0.6%。
2.搬迁补偿费标准
（2）征收商业、办公用房的，按照30元/㎡支付搬迁补偿费。搬迁补偿费低于2000元/户的，按照2000元/户支付。
（3）征收生产用房、仓储用房的，由具有相应资质的评估机构评估确定。
3.其它补偿费标准
（1）电话、有线电视、管道燃气、宽带网及电力、自来水部门安装独立使用的电表、水表等民用设施初装费用，被征收人选择货币补偿的，按照征收决定公告之日的初装价格予以补偿。被征收人选择产权调换的，安置房已配套的不再补偿，未配套的按照征收决定公告之日的初装价格予以补偿。
（2）空调、太阳能的迁移费按照征收决定公告之日的市场迁移价予以补偿。
（3）被征收房屋已办理房屋 权证、土地使用证或不动产权利证书，被征收人选择货币补偿，能够提供原始缴纳税费凭证且属于符合规定的办证费用，按照实际发生金额予以补偿。被征收人不能够提供原始缴纳税费凭证的，按照办证当时有关部门规定的税费标准予以补偿。被征收人选择产权调换的，产权调换房屋属于补偿面积部分的办证费用由征收人承担，超过补偿面积部分的办证费用由被征收人自己承担。
4.停产停业损失补偿费
由房地产价格评估机构评估确定。
（四）有关补助和奖励
1．征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收房屋评估价格上浮25%给予奖励（以上所指被征收房屋建筑面积不超过300平方米，超过300平方米的，按300平方米计算）。
说明：之所以定为25%是基于以下考虑：奖励过多会增加财政负担，过少又难以激发被征收人按期签约搬迁的积极性，上浮25%较为合理，体现了对货币化补偿的引导和倾向。同时，规定了奖励以建筑面积300平方米为上限。
2．征收个人住宅房屋，被征收人选择产权调换并在签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收房屋建筑面积每平方米200元的标准给予产权调换奖励， 不超过20000元。
说明：产权调换奖励能够激发被征收人按期签约搬迁的积极性，也是目前各个城市通行的作法，确定上限和下限是为了兼顾公平，同时也考虑了财政承受能力。
3．被征收住宅房屋为多层非电梯房屋，选择产权调换高层电梯房的，公摊面积给予适当的补助，补助标准 不得超过被征收房屋建筑面积的12%；选择货币补偿的，补助标准 不得超过被征收房屋建筑面积的12%乘以该 范围内普通商品房销售均价（以上所指被征收房屋建筑面积不超过300平方米，超过300平方米的，按300平方米计算）。
说明：之所以制定公摊面积补助，是考虑到被征收人通过产权调换将原来的公摊系数较小的非电梯房换为公摊系数较高的电梯房之后，如果按照建筑面积等额调换，会造成其实际套内面积减少，降低其居住水平，因此，制定了公摊面积补助，参考了宜昌等其他城市通行的作法。外地的公摊面积补助大致在8-12%之间。根据调查，目前，我市城区多层非电梯建筑，其公摊系数在6-11%之间，11层以上（含11层）18层以下（含18层）的电梯房公摊系数在11-20%之间，18层以上（不含18层）的电梯房公摊系数在21-26%之间，11层以上的电梯房与多层非电梯建筑的公摊系数之差在0-20%之间。因此，取中间值12%为上限较为合理。
选择货币补偿的，也享受公摊面积补助，再次体现了对货币化补偿的引导和倾向。
4．被征收住宅房屋属于被征收人 住房（具有合法房产凭证），建筑面积不足50平方米的按照50平方米给予补偿，并以50平方米为基数给予货币补偿奖励或公摊面积补助。对于特殊困难家庭，视情况给予特殊补助。
说明：制定这条政策主要是保证被征收人的住房被征收之后有基本的成套居住单元，并且兼顾了特殊困难群体的需求。
5．本通知下发之日前，被征收房屋规划用途为住宅但已实际用于生产经营的，按照房屋规划用途评估价值予以补偿，对其生产经营有关设施设备据实评估核算，给予适当补偿。
说明：此条款的争议较大，在实际执行过程中的难度也很大。但我们还是坚持按照房屋规划用途评估价值予以补偿。一是体现依法依规的原则。二是体现一种正确的导向。三是以此遏制非法改造房屋的势头。同时也明确了通过对生产经营有关设施设备据实评估核算，给予适当补偿，体现了规定的合理性和实际的操作性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
